Subrogación de hipotecas: qué gastos tiene (ya antes de diciembre de dos mil siete)
Del mismo modo que sucede, en el momento en que un consumidor contrata las mejores hipotecas, tanto la novación como la subrogación de hipotecas, implican una serie de costos para el usuario, entre aquéllos que figuran los honorarios del notario y del registro, las comisiones bancarias o bien los gastos de tipo fiscal. Además de esto, algunos de ellos están limitados por ley.
En los préstamos formalizados, ya antes de diciembre de dos mil siete o bien en aquellos que sean siguientes pero que no reúnan determinados requisitos, las comisiones de cancelación que deberían abonarse en la subrogación de hipoteca tendrían las siguientes exigencias:
* Cuando la hipoteca tiene interés variable y hubiese sido contratada tras abril de dos mil tres, la comisión de cancelación adelantada (o bien de amortización adelantada subrogatoria) no puede superar el 0,5 por ciento.
* Si la hipoteca es de interés variable y se contrató ya antes de abril de dos mil tres, la comisión puede superar el uno por ciento.
* En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión por cancelación adelantada no tiene límites legales, si bien sí ciertas recomendaciones. Por servirnos de un ejemplo, en mil novecientos noventa y seis las autoridades aconsejaron que las entidades recortasen las comisiones hasta un límite del 2,5 por ciento del dinero que quedase por abonar, en aquellos casos en los que la subrogación se generara para cambiar de banco y de tipo de interés (de fijo a variable), y toda vez que el importe de la hipoteca estuviese bajo los doscientos cuarenta euros.
Normalmente las viviendas nuevas tienen una hipoteca creada por el constructor, si no encuentras nada entre las mejores hipotecas deberías plantearte a la que está adquirida ya, esto se llama subrogación
Subrogación de hipotecas: qué gastos tiene (tras diciembre de dos mil siete)
En las hipotecas firmadas desde diciembre de dos mil siete, la ley así mismo establece restricciones siempre y cuando el préstamo recaiga sobre una residencia y que el deudor sea una persona física o bien una empresa pequeña. En estos casos, los bancos sólo podrían aplicar, si de esta forma lo hubiesen acordado, una cantidad de compensación por desistimiento. En algunas situaciones, además de esto, se podría cobrar una comisión por compensación por peligro del tipo interés:
* La compensación por desistimiento, no va a poder exceder determinados límites: el 0,5 por ciento de la cantidad amortizada ya antes de tiempo, si la operación se genera a lo largo de los cinco primeros años de vida de la hipoteca; o bien el 0,25 por ciento si la amortización se realizara más tarde. Además de esto, si la comisión pactada entre la entidad y el consumidor hubiese sido menor, esa cantidad va a ser la que se va a aplicar.
* En el caso de la compensación por tipo de interés, va a haber que tener en consideración que, en las hipotecas de tipo variable, con una revisión anual (o bien con periodicidad inferior), el banco no va a poder aplicar ningún cargo. En el resto de casos, el importe va a ser el que acuerden la entidad y el propio usuario. Ahora bien, sólo va a poder cobrarse si la cancelación de la hipoteca supone una pérdida para la entidad, lo que en general va a ocurrir cuando las clases de mercado sean, en el instante de la cancelación, menores que el que pagas.
Al pago de estas comisiones, debes sumar otros costos de la subrogación de hipotecas, como los derivados de los honorarios de la notaría, gestoría y registro, entre otros muchos, que pueden ascender a unos mil euros más.