Pagar menos al mes con las hipotecas baratas

Mira a tu alrededor, ¿qué tipo de interés ofrecen los bancos?, ¿cuánto pagas ?

Desde hace un año, las condiciones para hipotecas baratas son interminablemente mejores, el tipo de interés fijo está a mínimos históricos, además de esto la coyuntura económica y laboral de bastantes personas asimismo ha dado un giro importante… tal vez sea el instante de ver, si el día de hoy podrías conseguir mejores condiciones para tu hipoteca, que las que firmaste en su instante y pasar a abonar un buen pico menos al mes.

Siendo realistas, lo mejor de todo esto es la sensación de saber que tienes la hipoteca mejor negociada de todas y cada una de las que podrías tener.
Ahora, te contamos de qué forma es el proceso que te lleva a cambiarte a una hipoteca en mejores condiciones, con o bien sin cambio de banco y asimismo cuánto va a costarte…
Lo primero es hablar con tu banco, pedirle una mejora de condiciones… no te adelantamos respuesta… si bien todo señala que seguramente sea no… y ahora vas a ver por qué.

Las hipotecas baratas más económicas del mercado

 

Con la negativa de tu banco, puedes iniciar yéndote a otro más así mismo te adelantamos, que no siempre y en toda circunstancia entrar por la puerta de una sucursal con muchas posibilidades de mejora, supondrá que el gestor que te atiende lo vea así… cuál es nuestro consejo: que vayas a un consultor que proponga tu operación de la manera apropiada y en múltiples bancos. Recuerda, que también existe la hipoteca barata online.

Sí, hay diferentes formas de proponer una operación, es más, de qué manera se plantea una hipoteca, depende de qué manera la percibe el analista de riesgos y por lo tanto qué condiciones va a ofrecerte.
Una vez presentada en múltiples bancos, tu consultor te presenta la mejor de las ofertas y, si estás conforme, firmas la oferta vinculante (lo que significa sencillamente que la oferta es seria, no que adquieras ninguna obligación con el nuevo banco).

Pero ahora, con tu oferta para cambiarte en mejores condiciones bajo el brazo, vas a deber volver a tu banco… y este va a poder igualarte la oferta que traes y si lo hace además de esto, va a tener derecho a que te quedes con él… sí, de este modo es la vida.

Las hipotecas baratas a tipos fijos Open y Ahora

Hoy te vamos a comentar, sobre las hipotecas baratas a tipo fijo, de Openbank llamada Hipoteca Open y de la de Liberbank llamada Ahora.

Hipoteca Open a tipo fijo de Openbank

* Tipo de interés: Depende del plazo.
-TIN: uno con setenta y cinco por ciento (TAE: 2,14 por ciento ) para un plazo de quince años a tipo fijo.
-TIN: dos por ciento (TAE: 2,31 por ciento ) para un plazo de veinte años a tipo fijo.
-TIN: dos con veinticinco por ciento (TAE: 2,51 por ciento ) para un plazo de veinticinco años a tipo fijo.
-TIN: dos con cincuenta por ciento (TAE: 2,74 por ciento ) para un plazo de treinta años a tipo fijo.

* Comisiones: Sin comisiones de ningún género.

* Plazo: De cinco a treinta años. Ninguno de los titulares, puede superar los setenta y cinco años al concluir el préstamo.

* Financiación: Para residencia habitual, hasta el ochenta por ciento del menor valor entre compra y venta y tasación; para segunda residencia hasta el setenta por ciento. Mínimo 30.000 €.

* Condiciones: Domiciliar una nómina de 900 €/mes o bien superior para un titular o bien de 1.800 €/mes para dos titulares o bien efectuar cada mes un ingreso en Openbank desde una cuenta de otra entidad. No hay que contratar, ningún seguro con Openbank.

Los tipos de interés fijos para las hipotecas baratas

Hipoteca fija AHORA de Liberbank

* Tipo de interés: Depende del plazo, la calculadora de hipotecas te ofrecerá varias soluciones para ti.
– Plazo diez años: uno con cincuenta por ciento (TAE 2,99 por ciento ).
– Plazo quince años: uno con cincuenta y cinco por ciento (TAE 2,91 por ciento).
– Plazo veinte años: uno con noventa por ciento (TAE 3,18 por ciento).
– Plazo veinticinco años: dos con quince por ciento (TAE 3,36 por ciento).
– Plazo treinta años: dos con veinticinco por ciento (TAE 3,40 por ciento).

* Comisiones: Sin comisiones de apertura ni estudio. Compensación por riesgo, de tipo de interés del uno por ciento del capital amortizado adelantadamente. Compensación por desistimiento, en cancelación total o bien parcial o bien subrogación a otra entidad: 0,50 por ciento los cinco primeros años y 0,25 por ciento los siguientes.

* Plazo: Hasta treinta años.

* Financiación: Para residencia habitual, hasta el ochenta por ciento del valor de tasación.

* Condiciones: Domiciliación de nómina por importe superior a 2.000 euros (entre todos y cada uno de los titulares), contratación de seguro de vida y de seguro para hogar. Contratar una tarjeta de crédito, con un consumo mínimo de mil quinientos euros anuales en compras. Contratación de un Plan de Pensiones, con aportación mínima de seiscientos euros. Puedes reducir más el diferencial, si contratas: Seguro de Protección de Pagos (-0,10 por ciento) y seguro de coche (-0,10 por ciento).

¿Existe la obligacion de contratar seguros con las hipotecas baratas?

La contratación masiva de hipotecas, que antecedió al arranque de la crisis económica, sirvió de herramienta a fin de que la práctica mayoría de los bancos y cajas comercializasen una enorme pluralidad de seguros, vinculándolos a la adquisición de esta clase de préstamos.
El éxito de esta fórmula estaba primordialmente en que los clientes del servicio, o bien ignoraban o bien no cuestionaban esta práctica, cuando la realidad es que el único seguro obligatorio por ley al contratar las hipotecas baratas, es un seguro de incendios. Más adecuadamente definido como seguro de daños, el que, cubre el valor de la casa en el caso de destrucción de la misma.

Este seguro, no es más que un seguro para hogar que cubre el valor de tasación del continente y en consecuencia los peligros de incendio o bien explosión y los ocasionados por elementos naturales (tormentas, granizo, hundimientos del terreno, tempestad, etcétera). Esta obligatoriedad se regula por el R. D. 716/2009 en su artículo diez que desarrollan las leyes 2/1981 y 2/1994, que regulan el mercado hipotecario en España.

 

Seguro obligatorio para contratar hipotecas baratas

 

Con este seguro, el banco que da la hipoteca demanda al hipotecado que apruebe la adquisición de un seguro de este tipo sobre la residencia hipotecada, pero esto no le da el derecho de obligar a su usuario a adquirir dicho seguro en la propia entidad o bien en alguna empresa de seguros asociada. Además de esto las coberturas demandadas por el mismo son limitadas, o sea, no es preciso ni incluir el valor del suelo de la residencia, ni muchísimo menos el contenido, la parte del seguro que más encarece la prima. Es más, la referencia para su cálculo la pueden localizar en muchas ocasiones en la tasación, en la que debe aparecer el término “valor a efectos de seguro”, una valoración que excluye el suelo, puesto que no se destroza ni pierde valor por la ocurrencia de los siniestros que se cubren en las pólizas de daños y tampoco el contenido, cuyo valor es variable, ignoto y nada debe ver con la garantía hipotecaria del inmueble.
Además de esto debemos saber que, el seguro de incendios solo es obligatorio por Ley si el préstamo hipotecario se titulariza, no en todos y cada uno de los casos.

De pacto con el siguiente criterio del Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros tampoco el seguro para hogar (o bien
incendios) es obligatorio en todos y cada uno de los casos al hipotecar, sino más bien sólo en caso de que la hipoteca se titularice en forma de cédulas, derivados, etc. Por lo tanto, el banco tampoco puede demandar un seguro para hogar salvo en los casos de titulación. Otra cuestión a agregar, es que en tal caso puede demandar que se subscriba un seguro, pero en ningún caso determinar con quien (compañía de seguros o bien intercesor).

Fuente: Hipotecas baratas en Barcelona

Principales aspectos de las hipotecas baratas

Pese a que el proceso de solicitar una hipoteca pueda resultar confuso para los que no tengan ninguna relación anterior con este mundo y no se tenga clarísimo qué hipoteca solicitar, conocer los aspectos primordiales de un crédito de hipotecas baratas puede facilitar bastante la tarea:

-Importe o bien capital inicial. Se trata de la cantidad de dinero que vamos a pedir al banco. En general, la financiación para la adquisición de la residencia va a ser del ochenta por ciento del valor más bajo entre tasación o bien compra y venta.

– Tipo de interés. Podemos localizar tres formas en las que se establece el coste de la hipoteca: interés variable (ligado a un índice de referencia), fijo (siempre y en todo momento exactamente la misma cuota) o bien mixto (un tramo inicial fijo y un segundo variable). Actualmente las hipotecas fijas experimentan una esencial rebaja en su costo, lo que las transforma en un producto atrayente para aquellas personas que no desean exponerse a los peligros de variación de los índices de referencia, como el euríbor.

– Plazo. Es el tiempo en el que vamos a devolver el crédito. Cuanto mayor sea, menores van a ser las cuotas, pues tenemos más tiempo para devolver el capital, pero más costoso resultará a término, en tanto que los intereses se calculan con arreglo al plazo.

hipotecas baratas

– Comisiones. Se trata de uno de los aspectos más discutibles de las hipotecas. Lo más interesante, indudablemente, van a ser aquellas hipotecas con menos comisiones. Los bancos online acostumbran a ser los que menos comisiones apliquen a sus productos, como los préstamos hipotecarios.

– Vinculación. Para ofrecer un tipo de interés más competitivo, los bancos plantearán a los clientes del servicio la contratación de otros productos y servicios. Gratis pueden referirse a la domiciliación de nómina y recibos y con costo hallamos los seguros, las tarjetas, los planes de pensiones o bien los fondos de inversión, entre otros muchos.

Por último, no nos podemos olvidar de los gastos de constitución y de compra y venta, esto es, del costo de las escrituras tanto de la hipoteca como de la propiedad. De manera conjunta, estos equivalen a entre el diez por ciento y el quince por ciento del coste de la residencia a adquirir. Para abonarlos, es preciso hacer una provisión de fondos anterior a la firma del contrato, en la que asimismo deberemos incluir el dinero preciso para cubrir la parte que el banco no financie.

Fuente: buscador hipotecas en www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca

Cuestiones de interes para acceder a las hipotecas baratas

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La entidad de finanzas, no solo estudia la operación desde el punto de vista económico, sino en ocasiones, tiene en consideración otros aspectos.

Por poner un ejemplo, un usuario del banco/caja de toda la vida, donde sus progenitores, su familia, tiene una relación y vínculo de hace muchos años, siempre y en toda circunstancia es una ayuda a fin de que la entidad de finanzas ”abra la mano” y conceda un préstamo, si bien el cliente del servicio no cumpla con todas y cada una de las demandas.

En el apartado negativo de las hipotecas baratas, por servirnos de un ejemplo, están las situaciones en las que un usuario, hace unos años, y por motivos pasajeros, no pudo finalizar de abonar un préstamo a tiempo, y fue anotado en la lista de deudores. Quizá dicha situación está más que superada, pero para el banco implica un inconveniente (”con la mosca tras la oreja”).

Hay otros muchos factores, de carácter personal, que asimismo podrían haber sido tratados.
En tu caso en particular, piensa si existe algún condicionante que al banco/caja le pueda resultar atrayente, o, ser negativo, y valora como puede repercutir en la operación, en tanto que el banco lo tendrá presente.

La oferta

Cuando se genera el estudio, la entidad de finanzas ofrece al usuario una oferta.
Dicha oferta va a tener en consideración:

– Política de la entidad
– Demandas

Política de la entidad

 En ocasiones, las limitaciones no son solo motivadas por las condiciones del demandante, sino pueden venir de la mano del funcionamiento interno de la propia entidad. O sea, que en un caso específico, un banco/caja probablemente podría ofrecer a un buen usuario unas condiciones muy provechosas, mas la política de la entidad se lo prohíben.

La política de préstamos de una entidad, cambia mucho de la necesidad de captar clientes del servicio en ese instante.
Por servirnos de un ejemplo, un banco/caja con una fuerte implantación en una zona determinada, y con muchos años de experiencia en tal zona, acostumbra a tener una política conservadora, puesto que no puede ofrecer una oferta buena a un nuevo usuario y discriminar a muchos otros clientes del servicio que dispone.

Las condiciones de las hipotecas han ido mejorando con el paso del tiempo, de tal manera que aunque en la década de los noventa era muy complicado bajar de un tipo de interés del Euribor + diez, actualmente, resulta una mala oferta.

Fuente: http://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca

La tasacion para las hipotecas baratas

 

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La tasación acarrea un costo y se hace una vez las hipotecas baratas están concedidas, o sea te aprueban por servirnos de un ejemplo un noventa por ciento sobre el valor de tasación con un Euribor + 1 % de interés anual… excelente. Ahora a ver por cuanto tasan… pues si la residencia te cuesta trescientos mil euros, has pedido doscientos setenta mil, (pues tienes 30.000 ahorrados) ahora la tasación va a deber salir por un monto igual o bien superior a trescientos mil claro.

Por poner un ejemplo si la tasación sale doscientos ochenta mil euros, el banco te da el noventa por ciento , esto es doscientos cincuenta y dos mil, ni un euro más… y precisas doscientos setenta mil, dieciocho mil euros de diferencia.

Es esencial que, la tasación debe salir bien, o bien mejor dicho, el inmueble debe tener un valor de venta real (entendido como real próximo al valor de tasación que al final es el de mercado…), si no lo tiene probablemente te concedan la hipoteca por un monto menor al que precisas y no puedas adquirirla y el que la vende se quede sin venderla… salvo que se apee del carro y baje el coste ajustándolo al de la tasación… o sea.. al de mercado.

Por otro lado, desde diciembre de dos mil siete, los bancos tienen la obligación de admitir cualquier tasación de una residencia aportada por el cliente del servicio toda vez que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada (pues expiran rápido…).

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En http://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca, te aseguramos desde la práctica, que cada entidad tiene su lista de tasadoras y, si presentas una tasación de una tasadora que no está en su lista, la entidad te aplica unos criterios internos para justificar la no aceptación de dicha tasación aportada.

A tener en consideración como hace unos años son las comisiones, de estudio, de apertura, de cancelación parcial o bien total.

Hay alguna cosa más que decir, como qué sucede cuando deseas cambiar la hipoteca de un banco a otro, cuando compras una casa y te ofrecen una subrogación… mas esto es materia suficiente para otro artículo y no perderé la chance…

En conclusión decir que no es mal inicio, no, lo del comparador de hipotecas, después, cuando salgas del Notario, con tu hipoteca firmada, lo recordarás con la habitual cara que se le pone a uno cuando recuerda su infancia.

Como amortizar las hipotecas baratas y perder fiscalmente

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Si tienes una hipoteca y has logrado ahorrar cierta cantidad de dinero, posiblemente te hayas preguntado de qué manera te afectaría amortizar adelantadamente una parte, o bien aun toda. A fin de que puedas calcular de qué forma cambiarían tus cuotas en función de las resoluciones que tomes, lo mejor es que entres en un simulador de hipotecas.
Al amortizar las hipotecas baratas, una de las primordiales preocupaciones va a venir asociada a sus consecuencias fiscales. Vas a deber sopesar primordialmente dos consideraciones: los efectos de la amortización sobre la deducción por inversión en residencia frecuente (si la adquiriste o bien comenzaste a abonar ya antes del 1 de enero de 2013) y la fiscalidad de los ahorros que destinarías al pago de la amortización adelantada de la hipoteca.
La deducción por inversión en residencia frecuente
Esta consideración únicamente deberás tenerla en consideración si puedes gozar de la deducción por haber adquirido la residencia ya antes de 2013 o bien por haber comenzado a pagarla ya antes de esa fecha. Si el inicio del pago y la adquisición se han producido de esa fecha en adelante, únicamente vas a poder desgravar por inversión en residencia si en tu comunidad autónoma de vivienda hay una deducción concreta.
En el caso de poder inferir por residencia frecuente, la meta sería inferir lo máximo posible, cuanto antes y a lo largo del mayor tiempo posible. Eso se consigue ajustando las cuotas a la base máxima de la deducción, que es de 9.040€. Esto es, lo que debes amortizar de más es una cantidad que, sumada a las cuotas que venías pagando, llegue a los 9.040€.
Es esencial tomar en consideración que en caso de que la residencia la adquiera un matrimonio que presente la declaración individual, ese límite es para cada uno de ellos de los cónyuges, lo que en conjunto nos ubicaría en un máximo de 18.080 €.

De lo que se trata, es de amortizar de año en año una cantidad auxiliar con la que tus pagos por la hipoteca lleguen a esa base máxima. En un caso así, podrías desgravar un 15% (si no existe alguna especialidad en la materia en tu comunidad autónoma) de los 9.040 euros o bien los 18.080€, para matrimonios con declaraciones individuales.

La fiscalidad de los ahorros que destinarás a la amortización de la hipoteca
Sabiendo cuánto te resulta conveniente fiscalmente amortizar, la próxima pregunta es de dónde te resulta conveniente sacar los ahorros para abonar esa cantidad anticipada de la hipoteca.

Vas a deber tener presente, que cada opción de ahorro tiene su fiscalidad. Por poner un ejemplo, si lo sacas de un fondo de inversión, posiblemente debas abonar en el año en que lo sacas los impuestos pertinentes a lo que te ha rendido durante muchos años, pues los fondos de inversión tienen la esencial ventaja fiscal de no tener que tributar con lo que ganas hasta el momento en que no te deshagas de tus situaciones. Mientras que lo traspases de un fondo de inversión a otro no debes declarar lo que ganas.

Si retiras el dinero de un Plan de Ahorro a Largo Plazo (CIALP o bien SIALP) ya antes de los 5 años, vas a perder el beneficio fiscal de no tener que declarar los rendimientos.
En el caso de los Planes Individuales de Ahorro Sistemático (PIAS), debes tener en consideración que tendrán que pasar 5 años desde la aportación de la primera prima a fin de que puedas salvar la renta de por vida con la exención de los rendimientos generados hasta ese momento.
En el caso de los planes de pensiones y figuras de fiscalidad similar, como los Planes de Previsión Asegurados (PPA), los planes de previsión social empresarial y los concertados con mutualidades de previsión social, por el momento hasta 2.025, no es posible salvar el dinero salvo para las contingencias de manera expresa establecidas, con lo que no podrías contar con ese dinero para amortizar la hipoteca.

Fuente: hipotecas baratas

 

Las hipotecas baratas del autonomo

hipotecas baratas

Parece que la figura del autónomo, no le termina de agradar a absolutamente nadie. Y la cosa comienza ya por nuestras madres, que la mayor parte de las veces nos afirman “déjate de estupideces y oposita, que de este modo vas a tener un trabajo para toda la vida”, o bien aquello otro “de busca empleo en una buena empresa que te pague bien a final de mes y olvídate de problemas”.

Y si a nuestras madres ya no les agrada la figura del autónomo, el Gobierno no desea ni tan siquiera escuchar que un autónomo pueda ponerse enfermo o bien quedar en el paro. Como era poco, se unió la banca a la celebración. O bien volvió a las andadas, mejor dicho, probablemente.
Conforme múltiples especialistas, los autónomos están prácticamente expulsados del mercado hipotecario. No solo no hay productos creados a la medida para este conjunto laboral (del modo que las hay, por poner un ejemplo, hipotecas para determinados funcionarios como los jueces) sino la banca es considerablemente más exigente con ellos en el momento de concederles una hipoteca.

Entrando en lo específico, si de media los bancos están demandando que el cliente de las hipotecas baratas, pueda aportar una entrada del veinte por ciento del coste de la residencia, en el caso de los trabajadores por cuenta propia, se demanda por lo menos el treinta por ciento de entrada. Y no es suficiente con eso: deben probar que, aparte de abonar sus cuotas, su actividad es rentable y se sostendrá en el tiempo.

La clave, no está solo en el peligro de que la empresa vaya mal, sino más bien asimismo en que en el caso de pérdida del trabajo, el autónomo no recibirá ninguna indemnización, y ese dinero lo calcula esmeradamente el banco para valorar de alguna forma no solo al inmueble, sino más bien asimismo al usuario.
Conque si eres autónomo y piensas en solicitar una hipoteca, vete preparando un resumen contundente que explique de qué va tu negocio, por qué razón durará veinte o bien treinta años sin perder fuelle, y por lo menos según fercogestion la próxima documentación:
* Resumen anual del Impuesto sobre el Valor Añadido del año precedente.
* Pagos trimestrales del Impuesto sobre el Valor Añadido del actual año.
* Pagos fraccionados del IRPF del año.
* Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.
* Información de ingresos y gastos que amplían la documentación fiscal y contable.

Siendo de esta manera las cosas, como vemos, al autónomo se le pedirán un montón de papeles auxiliares a lo común y, afirmen lo que afirmen estos papeles, se le va a seguir mirando con lupa y se le van a seguir aplicando peores condiciones. Por el peligro, afirman.
Al final, las madres prácticamente siempre y en toda circunstancia llevan razón.

 

Pasar las hipotecas baratas a tipo fijo

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Últimamente he decidido pasar mi hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo. Estos son los motivos que me han hecho actuar de esta manera.

Hace algún tiempo, expuse mi opinión sobre un cambio de ciclo en el ámbito inmobiliario de España. Se solía adquirir la primera vivienda habitual y para financiarla, incurríamos en una hipoteca a treinta años a tipo variable (por entonces la oferta de las hipotecas baratas a tipo fijo no eran tan habituales ni competitivas como ahora) con un diferencial de ciento noventa y cinco puntos sobre Euribor y sin vinculaciones relevantes. Yo también lo hice así, pero estos días he firmado una renovación de la hipoteca para pasar el tipo de variable a fijo, al tres con uno por ciento , por el tiempo sobrante de la hipoteca. Me gustaría explicarte los motivos que me han llevado a actuar de esta forma.

*Como ha indicado últimamente un directivo del Banco de Inglaterra, gozamos estos días de los menores tipos de interés “desde la temporada de Babilonia”, es decir de los últimos cinco mil años, y apoyó dicha expresión en un gráfico que deja valorar la evolución de los modelos durante dichos cincuenta siglos.

 A día de hoy, estamos en el momento más atrayente (para un deudor). A nivel local los bonos españoles, que se emplean para determinar las clases de interés hipotecarios de largo plazo, se ubican el día de hoy en el menor nivel de rentabilidad desde el instante en que hay registros en el siglo XVIII.

*Los tipos de interés de corto plazo (los variables) dependen como sabemos de la política monetaria de los bancos centrales, en nuestro caso el BCE. Por su parte, dicha política se fundamenta en alentar el desarrollo económico observando que el nivel de inflación esté controlado al dos por ciento . Por su parte, la inflación es el resultado del equilibrio entre la capacidad de demandar y ofertar recursos y servicios en una economía.
Según http://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca, uno de los determinantes de la demanda es el dinero en circulación, la masa monetaria. Sabemos que en un mundo normal la aceleración de la masa monetaria en circulación termina provocando inflación tarde o bien temprano.

  Puesto que la masa monetaria de la zona euro lleva creciendo silenciosamente desde ya hace meses, hasta el cinco con tres por ciento actual. Si se coge una definición más rigurosa del dinero, aquel que de veras provoca transacciones esta crece ya al doce por ciento.

 Mi impresión en consecuencia es que las clases actuales no son sustentables para los veintinueve años que quedan a mi hipoteca. Van a llegar las subidas de tipos, y van a ser ya antes de lo que el mercado descuenta. Por tanto tener una hipoteca a tipo variable si le queda a la hipoteca una vida larga es enormemente peligroso.

*Las clases en un largo plazo, en los que se fundamentan las ofertas de tipos fijos, se fundamentan naturalmente en la curva de tipos construida desde los tipos a corto, mas asimismo en fenómenos más complejos que marcan el costo del dinero en un largo plazo. Un factor esencial es la liquidez. A mayor nivel de liquidez inyectada por los bancos centrales se lograrán tipos menores de largo plazo.

La compraventa con subrogacion de las mejores hipotecas

mejores hipotecas

En buena medida lo de la subrogación de la hipoteca es una aplicación práctica del dicho “si no vives como piensas, terminarás pensando como vives”, puesto que la tradición jurídica de España está basada en el derecho romano, que no era muy conveniente a la figura de la novación de las obligaciones, pero no trato de dar aquí una lección magistral sobre el tema, ni dirigirme a juristas, sino más bien procurar explicar esta figura a las personas más necesitadas de ello.

¿Qué es la compra y venta con subrogación de hipoteca?

Puesto que realmente es una compra y venta normal y corriente.
La peculiaridad reside en dos cuestiones:

1ª Se trata de la compra y venta de un bien inmueble, generalmente un piso o bien una casa.
2ª Dicho piso o bien dicha casa tiene una carga que es una hipoteca (generalmente en garantía de un préstamo que en su día solicitó el ahora vendedor, para poder adquirir la casa que ahora trata de vender).

Ante esas hipotecas baratas que gravan el piso o bien la casa que deseamos adquirir podemos adoptar (seamos vendedores o bien compradores) dos posibles posturas:
* Recuerda que con el costo de compra y venta, o bien con dinero que tenga el vendedor (cosa poco frecuente) sea anulada la hipoteca: sea pues el comprador puede abonar al contado, sea por el hecho de que pedirá un préstamo con garantía hipotecaria sobre la casa que comprará, y en consecuencia abonar todo el coste al vendedor con el importe de tal préstamo hipotecario, pero ojo que resulta conveniente adoptar medidas de seguridad que garanticen que el vendedor realmente anula el préstamo.

* Recuerda que el costo se paga: parte en metálico, y el resto haciéndose cargo el comprador del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca “que el comprador se haga cargo de la hipoteca”.

Difícilmente pueden utilizarse menos palabras y más fáciles para explicar lo que es una compra y venta con subrogación de hipoteca; mas si tu has llegado aquí supongo que ya lo sabes, si bien tienes diferentes dudas que voy a tratar de solucionar seguidamente, aunque puedes entrar en la web de http://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca para aclarar todas tus dudas.

¿En qué momento es conveniente adquirir una finca y subrogarse en la hipoteca que la grava?
Siempre y cuando deseemos conseguir financiación en nuestra compra, puesto que si disponemos del dinero suficiente para abonar al contado, esa subrogación en la hipoteca no tiene sentido.
Partiendo de esta premisa, la subrogación es una solución muy acertada:
* Si el préstamo que acepta (esto es, en el que te subrogas) el comprador, se acomoda a sus posibilidades de pago, y a las condiciones financieras que puede conseguir y es capaz de admitir. De forma deliberada me he centrado en tres aspectos y no en uno, puesto que creo que es un gravísimo fallo, y está muy extendido, mirar un préstamo hipotecario atendiendo solamente a la cuota mensual y tipo de interés, siendo muy aconsejable que sigas estas recomendaciones y comprendas bien estos conceptos.

* Si bien las condiciones financieras del préstamo no sean tan provechosas como las que el comprador puede conseguir y está presto a admitir, si los gastos de una nueva hipoteca (Notaría, Impuestos, Registros, Administración, Comisiones) son superiores a los beneficios que puede proponer este nuevo préstamo frente al precedente.

¿En qué momento no es conveniente adquirir y subrogarse en la hipoteca?

* Si podemos adquirir al contado, puesto que aun si bien las circunstancias del comprador pudiesen recomendar lo opuesto, es más cómodo retener del costo la cantidad precisa para anular la hipoteca, y encargarnos nosotros de dicho pago y de los trámites de la cancelación (evidentemente son cosas que deberán negociar las partes).

* Si las condiciones de la hipoteca en la que nos subrogamos son tan costosas que compensa obtener un nuevo préstamo y aguantar los gastos que dicho nuevo préstamo acarrea (no es tan difícil de calcular y es suficiente con coger papel y lápiz).

* Si el banco acreedor del vendedor no es de nuestro agrado, no nos engañemos, no todos y cada uno de los bancos son iguales, los hay más y menos trasparentes, más y menos beligerantes, la calidad del servicio influye, es verdad que cada vez los bancos son más vendedores de productos que prestadores de servicios, mas creamos que una hipoteca tiene una larga duración, y que un banco que presta un mal servicio, o bien que mira únicamente por su interés y no por el de su cliente del servicio, con el tiempo nos va a hacer perder dinero.