La compraventa con subrogacion de las mejores hipotecas

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En buena medida lo de la subrogación de la hipoteca es una aplicación práctica del dicho “si no vives como piensas, terminarás pensando como vives”, puesto que la tradición jurídica de España está basada en el derecho romano, que no era muy conveniente a la figura de la novación de las obligaciones, pero no trato de dar aquí una lección magistral sobre el tema, ni dirigirme a juristas, sino más bien procurar explicar esta figura a las personas más necesitadas de ello.

¿Qué es la compra y venta con subrogación de hipoteca?

Puesto que realmente es una compra y venta normal y corriente.
La peculiaridad reside en dos cuestiones:

1ª Se trata de la compra y venta de un bien inmueble, generalmente un piso o bien una casa.
2ª Dicho piso o bien dicha casa tiene una carga que es una hipoteca (generalmente en garantía de un préstamo que en su día solicitó el ahora vendedor, para poder adquirir la casa que ahora trata de vender).

Ante esas hipotecas baratas que gravan el piso o bien la casa que deseamos adquirir podemos adoptar (seamos vendedores o bien compradores) dos posibles posturas:
* Recuerda que con el costo de compra y venta, o bien con dinero que tenga el vendedor (cosa poco frecuente) sea anulada la hipoteca: sea pues el comprador puede abonar al contado, sea por el hecho de que pedirá un préstamo con garantía hipotecaria sobre la casa que comprará, y en consecuencia abonar todo el coste al vendedor con el importe de tal préstamo hipotecario, pero ojo que resulta conveniente adoptar medidas de seguridad que garanticen que el vendedor realmente anula el préstamo.

* Recuerda que el costo se paga: parte en metálico, y el resto haciéndose cargo el comprador del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca “que el comprador se haga cargo de la hipoteca”.

Difícilmente pueden utilizarse menos palabras y más fáciles para explicar lo que es una compra y venta con subrogación de hipoteca; mas si tu has llegado aquí supongo que ya lo sabes, si bien tienes diferentes dudas que voy a tratar de solucionar seguidamente, aunque puedes entrar en la web de http://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca para aclarar todas tus dudas.

¿En qué momento es conveniente adquirir una finca y subrogarse en la hipoteca que la grava?
Siempre y cuando deseemos conseguir financiación en nuestra compra, puesto que si disponemos del dinero suficiente para abonar al contado, esa subrogación en la hipoteca no tiene sentido.
Partiendo de esta premisa, la subrogación es una solución muy acertada:
* Si el préstamo que acepta (esto es, en el que te subrogas) el comprador, se acomoda a sus posibilidades de pago, y a las condiciones financieras que puede conseguir y es capaz de admitir. De forma deliberada me he centrado en tres aspectos y no en uno, puesto que creo que es un gravísimo fallo, y está muy extendido, mirar un préstamo hipotecario atendiendo solamente a la cuota mensual y tipo de interés, siendo muy aconsejable que sigas estas recomendaciones y comprendas bien estos conceptos.

* Si bien las condiciones financieras del préstamo no sean tan provechosas como las que el comprador puede conseguir y está presto a admitir, si los gastos de una nueva hipoteca (Notaría, Impuestos, Registros, Administración, Comisiones) son superiores a los beneficios que puede proponer este nuevo préstamo frente al precedente.

¿En qué momento no es conveniente adquirir y subrogarse en la hipoteca?

* Si podemos adquirir al contado, puesto que aun si bien las circunstancias del comprador pudiesen recomendar lo opuesto, es más cómodo retener del costo la cantidad precisa para anular la hipoteca, y encargarnos nosotros de dicho pago y de los trámites de la cancelación (evidentemente son cosas que deberán negociar las partes).

* Si las condiciones de la hipoteca en la que nos subrogamos son tan costosas que compensa obtener un nuevo préstamo y aguantar los gastos que dicho nuevo préstamo acarrea (no es tan difícil de calcular y es suficiente con coger papel y lápiz).

* Si el banco acreedor del vendedor no es de nuestro agrado, no nos engañemos, no todos y cada uno de los bancos son iguales, los hay más y menos trasparentes, más y menos beligerantes, la calidad del servicio influye, es verdad que cada vez los bancos son más vendedores de productos que prestadores de servicios, mas creamos que una hipoteca tiene una larga duración, y que un banco que presta un mal servicio, o bien que mira únicamente por su interés y no por el de su cliente del servicio, con el tiempo nos va a hacer perder dinero.